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工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。下面就为大家介绍一下工业地产有哪些开发模式。

首先，盈利模式

1.利润主要通过地价升值获得

项目基础设施建设完成后，投资开发商将进行项目的主题包装和概念推广，实现项目中部分土地或全部土地的出让，转让房地产投资基金或其他专业工业房地产投资开发商。

2.进行项目开发，长期持有营业收入或销售产品

项目投资开发商，独立或联合进行项目的整体开发，通过出租、出售或完成的房地产项目租售结合的方式实现项目效益。通常在项目地块上建设标准工厂、R&D中心、配套服务等设施后，邀请具有一定产业主题的企业进行招商引资，以获得项目销售带来的利润或长期持有项目获得经营管理效益。比如收购土地后，“物流地产代理”ProLogis进行包括基础设施建设在内的一级开发，搭建设施平台，吸引物流企业入驻。ProLogis只从事房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流提供商。

3。结合工业企业，根据需要定制房地产开发模式

工业地产开发商在获得工业用地后，进行项目主题包装和概念推广，然后与确定主题的工业企业强强联合，根据工业企业的需求量身定制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益。

二、发展模式

1.工业园发展模式

目前我国各级地方政府最常用的工业地产开发模式也是我国工业地产市场的主要载体，其经营主体一般是开发区或工业园管委会下属的开发公司。

2.工业地产商业模式

指房地产投资开发企业在工业园区或其他地方取得工业用地，建设项目道路、绿化等基础设施，甚至建设工厂、仓库、R&D等房地产项目，然后通过租赁、转让或合资、合作经营等方式经营管理项目相关设施，最终获得合理的房地产开发利润的项目。

3.主要企业指导模式

指在某一工业领域综合实力较强的企业。为了实现企业自身更好的发展，获得更大的效益价值，通过获取大量工业用地，建设相对独立的工业园区；在自身企业入驻并率先的前提下，借助行业内企业强大的凝聚力和号召力，通过土地出让、项目出租、销售等方式引入其他类似企业集聚。，从而构建和完善整个产业链。

4。集成操作模式

是指工业地产开发模式，混合使用上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产开发商模式。

5.私人业主发展模式

在小厂房中，私人业主的发展占了很大的比例。主要是厂房租金不断上涨，收益率已经超过商业地产，运营建设相对简单。但由于工业地产政策的逐步完善，特别是工业用地的收缩，这种发展模式会逐渐减少。此外，私人业主开发的工厂在设计和配套设施上没有竞争力，市场会逐步淘汰。