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香港房地产业发展历程、现状、问题及对策探究
1. 香港房地产业发展历程
香港从开埠初期的一个地瘠山多、水源缺乏的小渔村，发展成为今日繁荣的国际金融中心，香港的房地产业也伴随着香港经济起伏走过了一条曲折上升的发展道路。从整体上看，二战之后的香港房地产业发展可以大致分为6个发展周期。[i]
1.1二战之前及二战
战前，控制香港地产大局的是英资的地产公司，其中最著名的是香港置地公司。当时中环最贵重的土地及最有名的建筑物差不多都是置地及其它英资公司所占有，但利希慎李祥兴等华资地产界巨头在香港也有一定的势力。
1941年日本军国主义者占领香港，炸毁和拆毁了一批房屋，据统计全部毁坏的房屋9360幢，部分毁坏的有11140幢，到处颓垣败瓦，令人目不忍睹。这阶段香港的房地产一落千丈，人口也由164万下降至60万。[ii]
1.2 第一个周期（1946年——1959年）
香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在香港政府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。
1.3 第二个周期（1959年——1969年）
1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。
1.4 第三个周期（1969年——1975年）
1969年香港房地产市场逐渐复苏，香港政府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
1.5 第四个周期（1976年——1985年）
1975年底开始，房地产市场重新回升，香港政府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。
1.6 第五个周期（1985年——2003年）
80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
1.7第六个周期（2003年至今）
2003年四季度香港房地产交易开始活跃，楼市从九七年亚洲金融风暴结束后六年的低潮后走出谷底，正式进入复苏的轨道。香港房地产的见底回升，确切地说始于2003年8月底，香港中原城市指数（CCI）由2003年8月底的31.73点上升到2005年4月的49.13点，即香港的房地产价格在短短的20个月内上升了55％。楼价急速上涨的背后是国际热钱的推动。由于热钱的涌入加上受到美国量化宽松政策的影响，当前香港楼价较08年金融海啸时极速回升约47%，其中豪宅价更较97年高出逾10%；住宅按揭平均每宗借贷额达250万，还款期23年，均创10年新高。当前，香港的房价位世界前列，跟伦敦、东京等地齐名，甚至还有房产创造了世界单价最高的纪录。
2 香港房地产业发展现状及问题
2.1 概述
香港房地产业作为重要香港经济的重要产业，它在香港GDP占比高达10%。这是按照《香港标准行业分类》标准划分的狭义上的房地产业的数据，如果再加上为地产业服务的建造业、楼宇业权等服务业，组成广义上的房地产业，那么房地产业的GDP占比将会高达20%。
香港房地产业占GDP比重（单位：%）
|
项目/年份 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
建造 |
3.6 |
4.0 |
4.4 |
4.6 |
5.2 |
|
地产、专业及商业服务 |
11.5 |
10.8 |
10.9 |
10.9 |
11.0 |
|
楼宇业权 |
10.3 |
10.4 |
10.5 |
10.6 |
10.7 |
|
合计 |
25.4 |
25.2 |
25.8 |
26.1 |
26.9 |
数据来源：香港特别行政区政府统计处[iii]
2.2 住房现状
香港的房地产包括了写字楼、住房等不同类型的物业，本文主要探讨的是市民居住的居住用房。香港的住房主要分为四类：公屋、居屋、夹屋和私人楼宇。
2.2.1 公屋
公屋即“公共屋邨”， 是香港公共房屋最常见的类别，由政府或志愿团体兴建，出租予低收入居民。现时香港提供出租公营房屋的机构有三个，分别是香港房屋委员会（房委会）、香港房屋协会（房协）及香港平民屋宇有限公司。[iv]
公屋租金十分低廉，以新界区为例，该区公屋月租金约为每平方米40港元，约为私人楼宇平均租金的四分之一。申请租住公屋的市民需要满足严格的每月最高入息限额以及总资产净值限额。此外，公屋还有退出机制，即所谓的“富户政策”。富户政策要求家庭入息超过公屋入息限额五倍，或家庭总资产净值超过入息限额100倍，或在香港拥有私人住宅物业的住户，均要迁离公屋单位。而若家庭入息超过限额而又未达到迁离要求，则须缴纳不同倍率的租金。[v]
公屋入息及总资产净值限额（2017年4月1日起生效）
|
家庭人数（人） |
每月最高入息限额（港元） |
总资产净值限额（港元） |
|
1 |
11,250 |
245,000 |
|
2 |
17,350 |
333,000 |
|
3 |
22,390 |
433,000 |
|
4 |
27,050 |
506,000 |
|
5 |
32,960 |
562,000 |
|
6 |
36,010 |
608,000 |
由于公屋数量有限，申请公屋的市民众多，迁出公屋的人少，导致出现了申请入住公屋需要长时间轮候的情况。根据房委会和房屋署的数据，直至2017年9月，一般申请者的平均轮候时间为4.6年。对于轮候公屋的长者，香港政府有相应的高龄单身人士优先配屋计划、共享颐年计划、天伦乐优先配屋计划等，使得相对弱势的长者能够得到照顾。[vi]公屋条件一般比较艰苦，据房委会2014年的数据，公屋人均居住面积约为13平方米。
公屋
2.2.2 居屋
居屋即政府通过“居者有其屋”计划提供的房屋。居者有其屋计划（Home Ownership Scheme）是香港的资助出售房屋计划之一，是由香港房屋委员会兴建房屋，并以低于市值的价格，并扣除地价售予低收入市民。[vii]市民若想购买居屋，需要满足香港政府定义的“绿表申请人”和“白表申请人”资格。香港前行政长官梁振英在《施政报告》中提出绿表置居先导计划，目的是完善“房屋阶梯”，协助“绿表人士”自置房屋，促进公屋资源流动。现任行政长官林郑月娥于2017年《施政报告》中提出将绿置居计划恒长化。
香港首个绿置居计划楼盘景泰苑，已于2017年6月陆续入伙。根据运输及房屋管理局的数据，购入绿置居的买家中，有800个买家交还了公屋单位，其中近六成位于市区，其中一成二的买家属于公屋住户定义中的“富户”。
2.2.3 夹屋
夹屋即政府通过“夹心阶层住屋计划”提供的房屋。夹心阶层住屋计划（Sandwich Class Housing Scheme），是1990年代由港英政府委托香港房屋协会兴建的出售资助房屋，购入单位有五年转售限制。计划于1993年推出，原为收入不足够买私人物业，但又不合资格申请居者有其屋及公屋的中产市民（俗称“夹心阶层”）解决住屋问题。[viii]但由于遭遇金融风暴，1998年董建华政府宣布停建夹屋。因此，夹屋数量仅有9000套左右。
以上三种房屋都由政府提供支持，租金价格适宜。这些房屋为香港约48%的市民提供住房。另外约51%市民居住于私人楼宇中。
2.2.4 私人楼宇
私人楼宇业权由私人业主所有。香港的私人楼宇主要由地产发展商建设、销售。由于香港长期以来节约土地开发，每年卖地数量十分有限，房屋供给的数量也十分有限。因此，香港的房价十分昂贵。
以港岛为例，40平方米以下的住宅每平方米售价高达137558港元。而香港市民入息中位数仅为1.5万港元。根据美国市场研究公司Demographia发表的《2017国际住房可负担性调查报告》，若计算香港的房价入息比率，即使用房价中位数除以家庭全年入息中位数，得出的比例高达19，为全球最高，这也是香港连续第六年蝉联“房价最让人负担不起的城市”。这个数字直观上意味着香港人需要不吃不喝工作19年才能买到自己的房子。相比之下，位列第二的城市悉尼，其房价入息比率为12.2倍，旧金山和伦敦排在第七位和第八位，房价入息比率分别为9.4和8.5倍。港人购买私楼之难，由此可见一斑。
港岛 – 私人住宅平均售价（单位：港元/平方米）
|
类别 |
A 40平方米以下 |
B 40-69.9平方米 |
C 70-99.9平方米 |
D 100-159.9平方米 |
E 160平方米或以上 |
|
年 |
|||||
|
2011 |
93497 |
101779 |
135355 |
167939 |
234951 |
|
2012 |
108326 |
112158 |
142070 |
177673 |
259380 |
|
2013 |
123304 |
126642 |
159480 |
184830 |
255215 |
|
2014 |
128912 |
129629 |
153720 |
183962 |
249984 |
|
2015 |
146545 |
147969 |
171848 |
198709 |
238707 |
|
2016 |
137558 |
140103 |
162731 |
197622 |
238737 |
资料来源：差饷物业估价署[ix]
2.3 问题
高房价，是香港地产业无法逃脱的问题。过高的房价甚至催生出许多畸形的社会现象。
据运输及房屋局数据，公屋轮候册中，未满30岁且拥有专上、大专以上学历的高学历青年约有6.6万人，且这一数字仍在增长。这意味着这部分高学历青年需要刻意压低自己的收入以符合公屋入息申请标准。一个社会的高学历青年接受了多年的教育却在30岁前这个职业发展的黄金阶段选择不工作或与自身智识水平不符的工作，显然这并不是一种健康的情况。
对于未有能力买楼而又未轮候到公屋的市民，如果选择租房，以现时港人收入中位数1.5万港元，根据差饷物业估价署的平均租金数据计算，这份收入在港岛只能租到约32平方米的住房。对于单身人士而言，房租基本上占据了大部分的生活支出，更不用提存下私楼的首付。
对于未有能力买楼，未轮候到公屋的低收入市民，他们可能只能住进「劏房」和「笼屋」。
劏房，即「分间楼宇单位」，常见于唐楼等建筑物。劏房是业主或二房东将一个普通住宅单位分间成多个较细小的独立单位出售或出租。劏房改建通常不涉及楼宇结构改建，因此大多不用向屋宇署申请，但改建时业主常常忽略一些安全标准，造成安全隐患，如火警逃生途径狭窄，电表胡乱接驳，光线、通风不足等问题。据报导，香港一发展商「裕景兴业」被曝将傲林轩1600呎单位分间成18个单位出租。发展商为了牟利将正常住宅分间成如此狭窄的居住空间，我认为也是颇不人道、不正常的现象。笼屋，则是比劏房更小的存在。笼屋一般而言只有一张床位，被铁丝网围住，生活条件极其恶劣。
种种乱象，都折射出高房价给香港社会带来的重负和难题。
劏房
笼屋
3 对策探究
3.1 原因分析
香港的高楼价最根本的原因，就是有限的土地供应。香港政府对土地开发极其节制，其土地政策限制大面积的土地开发。目前香港仍有75%的土地因历史、地理环境等原因仍属于郊野地区。其中，23个郊野公园，15个特别地区，4个海岸公园和一个海岸保护区，约占香港总面积38%的土地。批地数量少，地产商竞争激烈，地价自然节节上涨。高涨的地价最终又反映到房价上，造成楼价高企的现象。
除此之外，香港历史上的「勾地」制度也对楼价高涨起了推波助澜的作用。「勾地」即申请售卖土地制度，简单地说就是土地在正式拍卖前，由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。如果到了正式的土地公众拍卖会上，成交价未达到政府内定的秘密底价，则政府有权收回土地，而且政府有权没收原勾地者的按金。此制度原意是透过勾地表提供土地配合市场需求，既贯彻让市场力量推动经济兴旺发展的哲学，也把政府干预市场的程度减至最低。虽然勾地制度对使得受「SARS」影响而低迷的楼市成功复苏，但香港实施勾地制度期间，屡屡因为发展商勾地价格低于政府底价导致流拍，变相收紧了土地供应。长期的房屋供应短缺以及楼价和租金大升，造成楼价严重脱离一般人的负担能力。
此外，由于房价高企，不少中产家庭为了成功「上车」都借下了10-30年不等的房贷，一旦房价大幅下跌，这部分中产家庭变成负资产，更会引发社会动荡。1997年至2003年，香港楼市「跳水式」下跌，反映私人住宅物业价格的中原城市领先指数从1997年10月的102.93跌至2003年8月的31.77，楼价蒸发七成。在高峰期的2003年，全港高达10.5万宗负资产，每五个供楼人士就有一个属于负资产，当时出现大量无力供楼、破产甚至选择自杀轻生的业主个案。现时，虽然香港买家申请按揭贷款已经变得谨慎，但楼价在2015年升上历史高位，令市民置业同时变得非常艰难。香港地产商纷纷推出各种高成数按揭优惠，变相令高成数按揭重临。一旦楼价下跌，问题会迅速暴露。[x]因此，香港的楼价升不起，更是跌不起。
3.2 对策探究
由于本人并非经济相关专业学生，因此提出的对策不一定具备实效，如有错误之处烦请雅正。
首先，我个人的观点是短期内香港楼价不会有太大幅度的下跌，只能寄望于长期的逐渐下降或者维持稳定，原因是当前的香港社会难以承受楼价快速下滑带来的负面影响。
从长远的角度而言，增加住宅土地供应是香港政府必然的选择。例如，加快新界东北新发展区的建设，以及加快打鼓岭等其他新市镇的规划进程。新界东北新发展区从1998年开始规划，中间搁置了四年，直到2013年才完成规划，预计2022年第一批人口迁入。反对这一计划的人士称香港政府错误高估香港人口的增长数目，并无发展新土地的急切需要。此外也有环保团体、受影响需要搬迁的村民从环保、文化的角度反对该计划。但我个人认为，公屋轮候需要五年的这种不正常现象本身就反映了香港市民对房屋的需求。而环保、文化等问题与民生问题之间，我个人认为还是有主次之分的。更何况对于新界东北新发展区，政府已经进行了反复的调研、规划、咨询。
除了增加住宅土地供应，我认为香港政府还应该继续完善置业阶梯。目前从居屋到私楼的跨度依然比较大。现任行政长官林郑月娥提出了「首置上车盘」概念，即是对目前置业阶梯的补充。增加置业阶梯，既能够舒缓公屋压力，也能够为那些有一定收入能力但离购房相差甚远的中产提供缓冲，减少长期贷款的数量，降低负资产的风险。
此外，我的另一个想法是，通过降低跨区的交通成本来减轻市区的住房压力。目前香港的专营巴士普遍采用分段收费的收费机制，长途乘客需要付较高的车资[xi]。因此对于在市区工作而又在相对偏远的郊区居住的群体，交通费便成为了较大的负担。倘若实行均一收费的机制，或者政府对公共交通进行补贴，减轻这一部分群体的负担，则有望以此将市区的住房压力分散至郊区，同时也能盘活郊区发展。
引用资料：
[i] 王增怀,朱爱国. 香港房地产调控的经验与启示[J]. 金融纵横,2011,(04):23-26.
[ii] 李之千,陈婵华. 香港房地产发展的回顾[J]. 城市开发,1997,(06):3-5
[iii] 香港特別行政區政府統計處：按經濟活動劃分的本地生產總值
– 佔以基本價格計算的本地生產總值百分比https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp250_tc.jsp?tableID=036&ID=0&productType=8
[iv] 维基百科 – 香港公共屋邨
https://zh.wikipedia.org/wiki/香港公共屋邨
[v] 香港房屋委员会 – 公屋住戶資助政策及維護公屋資源的合理分配政策https://www.housingauthority.gov.hk/tc/public-housing/tenancy-matters/income-and-asset-declaration/index.html
[vi] 香港房屋委员会 – 公屋申请 – 长者
https://www.housingauthority.gov.hk/tc/flat-application/application-guide/elderly-persons/index.html
[vii] 维基百科 – 居者有其屋计划https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%B1%85%E8%80%85%E6%9C%89%E5%85%B6%E5%B1%8B%E8%A8%88%E5%8A%83
[viii] 维基百科夹心阶层住屋计划
[ix] 差饷物业估价署 – 香港物业报告http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/
[x] 香港楼价跌了，随之而来是「负资产」吗？ – 端传媒https://theinitium.com/article/20160310-hongkong-negative/
[xi] 分段收费 – 香港巴士大典http://hkbus.wikia.com/wiki/八達通雙向分段收費#.E9.9B.99.E5.90.91.E5.88.86.E6.AE.B5.E6.94.B6.E8.B2.BB
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